Last Updated on 20. Dezember 2019 by Waltraud Seidel
Immobilienfinanzierung transparent gemacht
Der Wunschtraum vieler Menschen nach den eigenen vier Wänden und Immobilienbesitz im Allgemeinen ist nach wie vor ungebrochen.
Der Gedanke an mietfreies Wohnen im Alter oder Mieteinnahmen im Alter um die Rente aufzustocken ist doch sehr verlockend.
Begünstigt durch das seit vielen Jahren anhaltende niedrige Zinsniveau, können sich immer mehr Menschen diesen Wunsch erfüllen.
Der Erwerb einer Immobilie ist oft eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben.
Da in der Regel damit langfristige Verpflichtungen verbunden sind, sollte trotz der günstigen Rahmenbedingungen das Für und Wider gut abgewogen werden.
Egal ob Sie eine Immobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage erwerben möchten:
Bei einer Baufinanzierung gibt es viel zu beachten.
Vermeintlich war es noch nie so günstig um in den Immobilienmarkt zu investieren wie heute.
Ganz klar, mit 1,9 % Sollzinsen p.a. rechnet sich die Belastung anders, als wenn Sie zum Beispiel mit 4% p.a. Zinsbelastung kalkulieren müssten.
Doch Vorsicht: Die Kehrseite der Medaille ist, dass der Anschaffungspreis und die Kosten für Immobilien noch nie so hoch waren wie aktuell.
Prüfen Sie daher genau, ob der Kauf einer Immobilie für Sie wirklich sinnvoll ist und sich langfristig rechnet.
Vergessen Sie nicht den Blick auf die Gesamtbelastung und die Kosten, trotz Niedrigzinsphase!
Viele Faktoren sind zwar berechenbar, doch wie das Leben so spielt:
Unwägbarkeiten wie Arbeitslosigkeit, Scheidung oder Krankheit können Stolpersteine in den Weg legen.
Bevor Sie an den Immobilienkauf und dann an die Immobilienfinanzierung denken ist es hilfreich und unerlässlich ein Worstcase-Szenario zu erstellen und sich Fragen zu beantworten wie:
- Sind meine Einnahmen langfristig gesichert?
- Muss ich beruflich flexibel bleiben und eventuell kurzfristig wieder umziehen?
- Kann die Immobilie gegebenenfalls kostendeckend weitervermietet werden?
- Wie groß ist die Gefahr, dass ich arbeitslos werde und meine monatlichen Belastungen nicht mehr leisten kann?
- Kann ich Zins und Tilgung auch dann noch bedienen, wenn die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung steigen?
- Hat die Immobilie einen guten Wiederverkaufswert, falls ich das Objekt verkaufen möchte oder sogar muss?
Die wenigsten Menschen können den Gesamtkaufpreis bzw. die Gesamtkosten aus eigener Tasche stemmen und benötigen folglich Fremdkapital.
In der Regel besorgen sich Bauherren/Investoren diese Fremdmittel bei einer Bank.
Der nachfolgende Blog-Artikel macht die Immobilienfinanzierung transparent und zeigt auf, welche wichtigen Aspekte Sie unbedingt beachten müssen, damit Sie teure Fehler bei Ihrer Baufinanzierung vermeiden.
1) Was ist ein Immobiliendarlehen?
Ein Immobiliendarlehen – auch Hypotheken- oder Baufinanzierungsdarlehen genannt – ist ein zweckgebundener Kredit, der durch eine Grundschuld an einer Immobilie abgesichert wird.
Beispiel für die Einsatzmöglichkeit eines Immobiliendarlehens:
- Kauf oder Neubau einer Immobilie
- Umbau einer bestehenden Immobilie
- Sanierung von Ein- und Mehrfamilienhäusern
- Erwerb von Eigentumswohnungen, Mietshäusern sowie
gewerblich genutzter Gebäude - Umfinanzierungen oder Erbauszahlungen
In der Regel haben Immobiliendarlehen langfristige Laufzeiten. Die Rückzahlung verteilt sich somit auf einen längeren Zeitraum. Das wiederum hat den Vorteil, dass die monatliche Belastung entsprechend geringer gehalten werden kann.
2) Welche Kriterien sind für ein Immobiliendarlehen zu erfüllen?
Zwei wesentlichen Punkte sind für die Kreditentscheidung einer Bank ausschlaggebend:
Ihre persönliche Bonität und der Wert Ihrer Immobilie, sowie gegebenenfalls andere Sicherheiten, die Sie dem Kreditgeber anbieten können.
Die Bank prüft Ihre persönliche Kreditwürdigkeit und nimmt Ihre Vermögens- und Einkommenssituation im Verhältnis zu bestehenden Ausgaben und Verbindlichkeiten unter die Lupe.
Sie will sicherstellen, dass die finanziellen Belastungen aus der Finanzierung auch dauerhaft getragen werden können.
Zusätzlich wird die Kreditwürdigkeit durch Schufa-Auskunft und Kreditauskunfteien etc. geprüft.
Neben der persönlichen Bonität des Darlehensnehmers spielt die dingliche Sicherheit der Immobilie eine zentrale Rolle.
Damit die Werthaltigkeit Ihrer Immobile beurteilt werden kann, wird ein Wertgutachten benötigt.
in der Regel wird die Wertermittlung bankintern erstellt und ist daher zumeist kostenfrei.
In einigen Fällen – vor allem bei älteren Immobilien oder „Denkmalgeschützen Objekten“- verlangt die kreditgebende Bank ein Sachverständigengutachten, dessen Kosten dann der Kreditantragsteller übernehmen muss.
Ein Sachverständigengutachten ist in vielen Fällen -nicht nur für die Bank, sondern auch für den Käufer- sinnvoll, damit der Wert der Immobilie qualifiziert und neutral eingeschätzt werden kann.
Hieraus ermittelt das Kreditinstitut einen sogenannten Beleihungswert.
Anhand dieses Wertes kann dann die sogenannte Beleihungsgrenze errechnet werden.
Bis zur Höhe dieser Beleihungsgrenze kann die Immobilie als Sicherheit akzeptiert werden.
Wie hoch diese Beleihungsgrenzen angesetzt werden können, hängt von den jeweiligen Darlehensgebern und deren Richtlinien ab.
In der Regel liegen diese Sätze zwischen 60 und 80 % des Beleihungswertes.
In Einzelfällen werden auch 100 %- Finanzierungen genehmigt.
Der Beleihungswert ist ein vorsichtig geschätzter Wert.
Die Bank möchte hierdurch sicher gehen, dass dieser Wert bei einer Veräußerung auch unter längerfristigen Gesichtspunkten jederzeit erzielt werden kann.
Deshalb liegt der Beleihungswert in der Regel zumeist deutlich unter den tatsächlich anfallenden Gesamtkosten für die Herstellung oder den Erwerb einer Immobilie.
Der Beleihungswert entspricht in der Regel dem Objektwert und setzt sich aus dem Bodenwert zuzüglich Bauwert, Nebenkosten, Außenanlagen, Stellplatz/Garage und abzüglich eines Sicherheitsabschlages zusammen.
Sowohl die Einschätzung Ihrer persönlichen Bonität, als auch die Einschätzung des Wertes Ihrer Immobilie - beziehungsweise die Höhe der Sicherheiten - die Sie der Bank stellen können, spielen bei der Zinsfindung eine große Rolle.
So können Sie Ihre Kreditkonditionen verbessern:
Je höher Ihre Bonität eingestuft wird und je mehr Sicherheiten Sie anbieten können, desto besser wird der Zinssatz sein, den Sie bei Ihrer Bank erhalten.
Bei Beleihungsausläufen unter 60 % des Beleihungswertes ist der Zinssatz in der Regel viel günstiger.
Lassen Sie aber nicht außer Acht, dass Sie als KreditnehmerIn selber für den Kredit und die daraus resultierenden finanziellen Belastungen verantwortlich sind.
Sollten KreditnehmerInnen ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen – auch aus unverschuldeten Gründen- kann die Bank von Ihren Rechten Gebrauch machen.
Das kann im schlimmsten Fall dazu führen, dass die Immobilie zwangsversteigert wird.
Und: Sollte der Erlös aus einem Notverkauf oder gar einer Zwangsversteigerung nicht ausreichen um die Darlehensverbindlichkeiten zu tilgen, bleibt der Kreditnehmer eventuell auf Restschulden sitzen, die der Kreditgeber beim Schuldner eintreiben kann.
Egal, welche Umstände eintreten: Das Risiko liegt voll bei Ihnen als DarlehensnehmerIn.
Die Bank verdient mit Abschluss des Kreditvertrages Geld.
Deshalb gibt es Kreditgeber, die geneigt sind auch
Finanzierungen ohne viel Eigenkapital zu vergeben.
Sie haben nur ein relativ kleines Risiko.
Ob Sie im Notfall Ihr Zuhause verlieren, Ihr Erspartes weg ist oder sie gar auf Schulden sitzen bleiben, interessiert die Bank nicht wirklich.
Deshalb: Wägen Sie im Vorfeld kritisch ab, ob der Erwerb einer Immobilie die richtige Wahl für Sie ist.
Lesen Sie hierzu auch meinen Blogbeitrag: Kaufen oder Mieten
3) Stellen Sie die notwendigen Unterlagen für Ihre Baufinanzierung zusammen
Erstellen Sie eine aktuelle Finanzplanung.
Erfassen Sie sämtliche Einnahmen und alle Ihre Ausgaben.
Listen Sie auf der einen Seite Ihre Verbindlichkeiten, auf der anderen Seite Ihre Vermögenswerte auf.
Das gibt Ihnen selber einen Überblick, wo Sie stehen. Die Bank wird diese Zahlen sowieso von Ihnen verlangen.
Außerdem gehen Sie damit gut vorbereitet zu Bankgesprächen.
Persönliche Dokumente:
- Personalausweis
- Lohn-/Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
- Einkommensteuerbescheide
- Selbstständige sollten zusätzlich folgende Unterlagen einreichen: Bilanzen nebst G&V-Rechnungen der letzten Jahre
- Auszug aus dem Handelsregister
- Finanzplanung des Unternehmens
Wichtig: Nachweis des Eigenkapitals
Unterlagen zur Immobilie (soweit vorhanden):
- Kaufvertrag
- Grundbuchauszug
- Lagepläne/Baupläne/Baubeschreibung
- Kostenvoranschlag der Immobilie
- Gebäudeversicherungsnachweis
- Bei Neubau: Baubewilligung
- Bei bestehenden Objekten: Bilder des Beleihungsobjektes
- Bei vermieteten Objekten sollte Mietvertrag/-verträge vorgelegt werden
4) Eigenkapital
Ganz klar, je weniger Geld Sie sich leihen müssen, desto besser ist das in der Regel für Sie.
Auch, wenn die Zinsen derzeit sehr niedrig sind.
Ratsam ist ein Eigenkapitaleinsatz von mindestens 10%, besser noch 20 % des Kaufpreises.
Je mehr Eigenkapitel eingesetzt wird, desto höher ist die Sicherheit für die Bank, was wiederum mit günstigeren Kreditzinsen belohnt wird.
Allerdings sollten Sie immer ein ausreichendes Liquiditätspolster in Reserve haben.
Wenn Sie für außerplanmäßige Ausgaben Ihr Konto überziehen müssen oder eine Nachfinanzierung benötigen, wird das immer teurer.
Wer Immobilien als Kapitalanlage kauft, sollte steuerrelevante Komponenten beachten.
5) Die passende Zinsbindung für Ihre Baufinanzierung
Eine möglichst lange Zinsbindung bietet dem Darlehensnehmer eine sichere Kalkulationsgrundlage hinsichtlich seiner monatlichen Kreditbelastung.
Sie nimmt ihm das durch Marktschwankungen bedingte Zinsänderungsrisiko ab.
Bei sehr niedrigen Zinsen, wie das derzeit der Fall ist, sind oftmals lange Zinsbindungen vorteilhaft. Es kann Sinn machen die Zinsen bis zur vollständigen Darlehenstilgung fest zu schreiben.
Sollten Sie doch eine vorzeitige Rückzahlung wünschen, müssen Sie Vorfälligkeitsentschädigung leisten.
Festzins:
Das ist ein gebundener Zins, der für einen vereinbarten Zeitraum festgeschrieben wird.
Diese Zinsbindung kann kürzer als die Gesamtlaufzeit des Kredites sein.
Manche Kreditinstitute bieten keine längeren Zinsfestschreibungen als 10 Jahre an (zum Beispiel Volks- und Raiffeisenbanken).
Wichtig zu wissen: Sollten Sie eine längere Zinsfestschreibung als 10 Jahre vereinbaren, können Sie trotzdem nach 10 Jahren das Darlehen jederzeit und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.
Lesen Sie hierzu auch unter Punkt 10 – Vorfälligkeitsentschädigung.
Dies ist Ihr einseitiges Recht, die Bank ist aber an die vereinbarte Zinsbindung gebunden.
Der Zinssatz variiert je nach Festschreibungszeit.
Ob und welche Zinsfestschreibungszeit die günstigste Variante für Sie persönlich ist, hängt von Ihrer individuellen Situation und Ihren Ausgangsbedingungen ab.
Variabler Zins:
Der Zinssatz ist veränderlich und wird den Marktentwicklungen entsprechend angepasst.
Sie tragen damit als Darlehensnehmer ein Zinsänderungsrisiko.
Bei sinkenden Zinsen wird die Belastung niedriger, steigen die Zinsen an, erhöht sich die Belastung entsprechend.
Ein Vorteil des variablen Zinssatzes ist ohne Frage die Flexibilität.
Sie können den Darlehensvertrag zumeist mit einer Frist von drei Monaten kündigen oder zu den dann gültigen Marktzinsbedingungen anpassen.
6) Welche Rückzahlungsvarianten gibt es?
Das Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die gängigste Variante.
Hier bezahlen Sie während der Zinsfestschreibung eine gleichbleibende Rate, die sogenannte Annuität.
Diese Rate beinhaltet einen Zins- und einen Tilgungsanteil.
Der Zinsanteil deckt die Zinsen für die jeweils laufende Zinsperiode ab.
Der verbleibende Anteil der Ratenzahlung ist der Tilgungsanteil. Dieser wird zur Tilgung des Darlehens verwendet.
Die Restschuld wird durch die laufenden Zahlungen permanent reduziert.
Dadurch verringert sich der in der Rate enthaltene Zinsanteil. Durch die „ersparten“ Zinsen steigt der Tilgungsanteil.
Die Höhe der Tilgung ist Verhandlungssache. In der Regel beträgt die Mindesttilgung 1% auf die Darlehenssumme berechnet.
Ein höherer Tilgungsanteil reduziert die Restschuld schneller, und führt zu einer geringeren Laufzeit des Darlehens.
In der Regel ist diese Annuität (Rate) monatlich fällig.
Je nach Zinssatz, Tilgungsanteil und Abrechnungsweise ergibt sich eine Darlehenslaufzeit von ca. 25 bis 45 Jahren.
Gerade in Zeiten niedriger Zinsen sollten Sie eine möglichst hohe Tilgung vereinbaren.
Sollte nach Ablauf der Zinsbindung ein höheres Zinsniveau bestehen steigt die Zinsbelastung.
Es ist ein großer Vorteil, wenn zu diesem Zeitpunkt ein großer Teil des Kredites bereits getilgt ist
Allerdings sollte die monatliche Kreditrate wirklich gut in Ihr Budget passen.
Wenn Sie jeden Monat nur mit Müh und Not die Rate für die Baufinanzierung aufbringen können, birgt das die Gefahr von Zahlungsverzug.
Außerdem zehrt das immens an den Nerven und schadet Ihrer Gesundheit!
Wählen Sie im Zweifelsfall lieber einen niedrigeren Tilgungsanteil und lassen sich dafür aber ein Sondertilgungsrecht einräumen.
Banken verlangen hierfür meistens einen kleinen Zinsaufschlag.
Deswegen macht dieses nur Sinn, wenn Sie dieses Sondertilgungskontingent auch auszuschöpfen können.
Mehr zum Thema Sondertilgungen unter Punkt 7
Das Immobiliendarlehen sollte spätestens bis zum Bezug der Altersrente vollständig getilgt sein.
Wenn Sie eine Immobilie zur Kapitalanlage erwerben, kann es aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein eine niedrigere Tilgung anzusetzen.
Ratendarlehen
Beim Ratendarlehen zahlen Sie für die gesamte Zinsfestschreibungszeit – bzw. in einer Zinsphase beim variablen Darlehen –neben den Zinsen einen gleichbleibenden Tilgungsbetrag.
Durch die laufende Tilgung reduziert sich die Restschuld und damit wird die Zinsbelastung niedriger.
Zwar ist die anfängliche Belastung deutlich höher wie bei einem vergleichbaren Annuitätendarlehen. Doch sinkt die Belastung kontinuierlich.
Finanzierung mit einer Lebens- oder Rentenversicherung
Hier fallen direkt nur die Zinsen für das Darlehen an.
Als Tilgungsersatz schließen Sie eine Lebensversicherung- oder Rentenversicherung ab.
Die Höhe dieser Versicherung richtet sich nach der Darlehenshöhe.
Bei dieser Konstruktion wird davon ausgegangen, dass nach Ablauf der Lebensversicherung das Darlehen abgelöst werden kann.
Die Recht aus dieser Versicherung muss dann an das kreditgebende Institut abgetreten werden.
Hierdurch können Sie Vorsorgerisiken wie den Todesfall, die Berufsunfähigkeit, oder die Invalidität absichern.
Allerdings gilt zu beachten, dass durch das nicht direkte Tilgen die Zinsen bis zum Ablauf des Kredites für die gesamte Darlehenssumme berechnet werden.
Die bei Vertragsabschluss prognostizierte Ablaufleistung der Versicherung setzt sich aus der der garantierten Versicherungssumme und der Überschussbeteiligung sowie ggf. Bewertungsreserven zusammen.
Insofern gibt es ein gewisses Restrisiko, ob das Darlehen tatsächlich mit der Ablaufleistung der Lebens- bzw. Rentenversicherung abgelöst werden kann, oder ob noch eine Restschuld übrigbleibt.
Auch wenn die Zinsen für einen Kredit derzeit niedrig sind, sollte genau gerechnet und überprüft werden ob diese Finanzierungsvariante Sinn macht, denn die Rentabilität von Lebens- bzw. Rentenversicherern ist ebenfalls nicht üppig.
Im Übrigen lassen sich Versorgungsrisiken auch durch spezielle Einzelversicherungen abdecken.
Finanzierung mit einem Bausparvertrag
Sie zahlen für das Bauspardarlehen nur Zinsen, keine Tilgung. Als Ersatz für die laufende Tilgung besparen Sie einen Bausparvertrag.
Am Ende der vereinbarten Laufzeit wird das Darlehen durch das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen abgelöst.
Für das Bauspardarlehen sind dann die entsprechenden Zins- und Tilgungsleistungen zu erbringen.
Welche der genannten Rückzahlungsvarianten – auch aus steuerlichen Aspekten – für Sie vorteilhaft ist, sollte individuell betrachtet werden.
7) Sondertilgungen bei der Immobilienfinanzierung: Zinsen sparen und Laufzeit verkürzen
Als Sondertilgung bezeichnet man außerplanmäßige Rückzahlungen, die zusätzlich zur monatlichen Zins- und Tilgungsleistung bei einer Baufinanzierung erbracht werden.
Sondertilgungen verkürzen die Rückzahlungsdauer des Baudarlehens.
So lassen sich Zinsen sparen.
Sie müssen sich dieses Sondertilgungsrecht vertraglich zusichern lassen.
Viele Darlehensgeber bieten an, dass pro Jahr Sondertilgungen bis zu einer bestimmten Höhe kostenlos geleistet werden können.
Ansonsten wird für Sondertilgungen ein geringer Zinsaufschlag verlangt.
Überlegen Sie deshalb gut, ob Sie das Sondertilgungsrecht auch wirklich nutzen können.
Sie sollten einschätzen, ob außerplanmäßige finanzielle Mittel wie Boni, Weihnachtsgeld, Erbschaft usw., tatsächlich entsprechend einfließen können.
Ansonsten lohnt es sich nicht einen Zinsaufschlag hierfür in Kauf zu nehmen.
8) Weitere Kosten im Rahmen einer Immobilienfinanzierung
Zusätzlich zu den Kosten der Immobilienfinanzierung, also Zinszahlungen, Tilgungsleistungen bzw. Beiträge zu Lebens- oder Rentenversicherungen oder Bausparverträgen können weitere Kosten anfallen.
Mögliche Kosten, die je nach dem wie die Finanzierung ausgestaltet ist dazukommen können, aber nicht unbedingt anfallen müssen und rein auf die Baufinanzierung begrenzt sind:
- Bereitstellungszinsen
- Disagio
- Kosten im Zusammenhang mit der Darlehensbesicherung
- Kosten einer Gebäudeversicherung
- Kosten des Grundbuchamtes
- Notarkosten
- Zwischenfinanzierungskosten.
9) Welche Sicherheiten sind notwendig?
Die wichtigste Sicherheit ist die Grundschuld.
Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht an einem Grundstück oder grundstücksgleichem Recht, wie zum Beispiel einem Wohnungseigentum oder einem Erbbaurecht.
Mit der Grundschuld wird das Darlehen dinglich abgesichert.
Die Grundschuld ist in einem Betrag (nebst Zinsen und Nebenleistungen) beziffert und wird in das Grundbuch eingetragen.
Damit die Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden kann, muss beim Notar eine Grundschuldbestellungsurkunde erstellt werden.
Üblicherweise wird sie als vollstreckbarer Titel ausgestellt. Hieraus kann die Zwangsvollstreckung betrieben werden.
In der Grundschuldbestellungsurkunde wird vom Darlehensnehmer auch die persönliche Haftung verlangt, aus der die Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen betrieben werden kann.
Die Grundschuld wird entweder neu eingetragen, oder eine bereits eingetragene Grundschuld wird an das kreditgebende Institut abgetreten.
Zur Absicherung eines Immobiliendarlehens können einzelne oder mehrere Immobilien auch unterschiedlicher Art beliehen werden.
Das Schuldanerkenntnis
Als Darlehensnehmer haften Sie auch mit Ihrem sonstigen Vermögen.
Daher ist es üblich, im Rahmen der Grundschuldbestellung ein notarielles, vollstreckbares Schuldanerkenntnis in Höhe des Grundschuldbetrages nebst Zinsen und Nebenleistungen abzugeben, mit dem Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in Ihr gesamtes Vermögen unterwerfen.
Unter Umständen kann der Kreditgeber noch zusätzlich weitere Sicherheiten verlangen.
Außerdem lässt er sich in der Regel eine in ausreichender Höhe abgeschlossene Gebäudeversicherung nachweisen.
Und denken Sie daran: Je besser Ihre Bonität und die Einschätzung Ihrer Sicherheiten ist, desto günstiger wird der Darlehenszins sein!
10) Vorzeitige Rückzahlung – Vorfälligkeitsentschädigung
Grundsätzlich können Sie Darlehen während der Zinsbindung nicht kündigen.
Das ist der Preis dafür, dass Sie eine langfristige Zinssicherheit haben.
Ausnahme: Sie haben im Vorfeld Sondertilgungsrechte mit dem Darlehensgeber vereinbart.
Sie haben die Möglichkeit bei berechtigtem Interesse -zum Beispiel Verkauf der Immobilie- ein Baudarlehen vorzeitig zurück zu bezahlen.
Allerdings müssen Sie in den Fällen der vorzeitigen Rückzahlung und der außerordentlichen Kündigung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von der Restlaufzeit des Darlehens, dem vereinbarten Zinssatz und dem Zinsniveau am Kapitalmarkt zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung ab.
Wichtiger Hinweis:
Auch wenn Sie eine Zinsfestschreibung von mehr als 10 Jahren vereinbart haben, können Sie nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten (§ 489 BGB) das Darlehen kündigen und dieses ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.
Das Thema Vorfälligkeitsentschädigung wird oftmals zu wenig beachtet.
Wenn Sie eine sehr lange Zinsfestschreibung vereinbaren und aus nicht vorhersehbaren Gründen die Immobilie verkaufen müssen, wird das
Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Bei dem heutigen Niedrigzinsniveau ist das nicht so gravierend, da die Zinsen eher steigen als fallen werden.
Wenn das Zinsniveau bei Rückführung des Darlehens höher ist, wie der mit Ihnen vereinbarte Zins, freut sich die Bank bei einer vorzeitigen Rückzahlung, da sie das Geld anderweitig teurer wieder verleihen kann.
Hier entsteht also kein „Schaden“ für die Bank und somit fällt für Sie als Darlehensnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Im umgekehrten Fall: Sind die Zinsen bei vorzeitiger Rückzahlung niedriger als der mit Ihnen vereinbarte Zins, kann die Bank das Geld nur mit einem niedrigeren Zinssatz weiter ausleihen.
Deshalb wird Sie diesen „Zinsschaden“ bei Ihnen geltend machen.
Das kann je nach vertraglichen Bedingungen eine beträchtliche Summe ausmachen.
11) Das beste Angebot für eine günstige Baufinanzierung finden
Lassen Sie sich auf jeden Fall von verschiedenen Banken ein Angebot erstellen.
Die Hausbank muss nicht immer die erste Wahl sein.
Eine Baufinanzierung ist ein sehr komplexes Thema. Hier einen qualifizierten BeraterIn an der Seite zu haben ist sehr hilfreich.
Bereits bei kleinen Zinsunterschieden, lässt sich so auf die Gesamtdarlehenslaufzeit viel Geld sparen.
In Kreditangeboten und in Kreditverträgen werden zwei (mindestens) verschiedene Zinsangaben aufgeführt:
Der Sollzinssatz wird für die Berechnung der monatlichen Darlehensraten verwendet.
Der effektive Jahreszins dient dazu, Angebote mit identischer Darlehenslaufzeit vergleichbar zu machen.
Banken sind gesetzlich verpflichtet, beide Zinssätze im Darlehensvertrag zu nennen.
Im Wesentlichen wird der Effektivzins vom Sollzins, dem Disagio, dem Tilgungssatz, der Tilgungsverrechnung, der Zinszahlungsweise, den Kosten und Gebühren und der Zinsfestschreibungsdauer bestimmt.
Der effektive Jahreszins (auch Effektivzins) gibt also die Höhe der tatsächlich anfallenden Kosten für die Inanspruchnahme eines Darlehens an.
Beim Vergleich von Zinsen verschiedener Anbieter, ist der effektive Jahreszins entscheidend.
Nach der Preisangabenverordnung (PangV) muss bei Krediten die Gesamtbelastung pro Jahr als effektiver Jahreszins in Prozent ausgewiesen werden.
Der Vergleich von Darlehensangeboten mit Hilfe des effektiven Jahreszinssatzes funktioniert nur bei gleicher Zinsfestschreibungsdauer.
Damit eine genaue Vergleichbarkeit der verschiedenen Angebote gewährleistet ist, sollten Kreditsumme und die Tilgung möglichst identisch sein.
https://www.zinsen-berechnen.de/darlehensrechner.php
Bitte beachten Sie, dass nicht alle darlehensbezogenen Kosten in die Berechnung einfließen.
Kosten für eine Restschuldversicherung oder Kosten für die Grundschuldbestellung oder Bereitstellungszinsen bleiben außen vor, während Vermittlungsgebühren berücksichtigt werden.
12) Nutzen Sie staatliche Fördermöglichkeiten
Bauherren, Immobilienkäufer oder auch Eigenheimbesitzer mit Modernisierungsbedarf sollten ein Auge auf staatliche Fördermittel werfen.
Die staatliche Förderbank Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet dazu etliche Förderprogramme an.
Das können Förderdarlehen oder Zuschüsse für Bau- und Sanierungsmaßnahmen rund um die Immobilie sein.
Da die KfW die Darlehen nicht direkt vergibt, müssen diese über das Kreditinstitut beantragt werden, bei der die Kreditnehmer die Rest- bzw. Gesamtfinanzierung abwickeln.
Die Immobilienfinanzierung ist ein sehr komplexes Thema.
Auch sind unterschiedliche Kriterien zwischen Eigennutzung und Vermietung zu beachten.
Ich hoffe dieser Blog-Beitrag hat die Baufinanzierung transparenter gemacht und hilft Ihnen weiter, falls Sie sich gerade mit dem Thema Immobilienfinanzierung beschäftigen.
